이 글은
부동산 이야기 part III.신공덕동 글에서 이어지는 글입니다.
앞선 글에서 말했듯이 공덕역 주변에 투자하기로 최종 결론을 내리고 주변 단지를 물색했습니다.
그런데 물색이고 뭐고 마포, 아니 공덕은 대부분 래미안이라고 생각하면 됩니다.
삼성물산에서 오래전부터 뛰어들었던 이 지역은 삼성특구이자 래미안특구입니다.
공덕동/신공덕동에만 래미안이 7개가 있습니다. 공덕래미안 1,2,3,4차, 신공덕래미안 1,2,3차 등등.
사실 옛부터 내려오는 말로 래미안을 사면 그 어떤곳이건 가격이 오른다는 말이 있습니다.
실제로 이는 현재까지 틀린적이 없는데, 그만큼 아파트 브랜드가 중요하다는 반증도 됩니다만
삼성물산 래미안 자체가 집값이 떨어질만한 곳이라거나 소형단지 등에는
시공자체를 하지않기 때문입니다.
(그래서 수도권을 제외한 기타 지방도시에는 래미안이 거의 없답니다.)
공덕역으로 가기로 마음먹은만큼 래미안을 선택하는것은 당연한 것이었고
저는 신공덕 래미안 3차로 결론내렸습니다.
공덕역 일대를 보면, 모조리 삼성아파트로 도배가 된 것을 볼 수 있습니다.
간혹 현대아파트 등 다른 아파트가 보이기도 하지만 실질적인 랜드마크는 래미안입니다.
마포에서 삼성아파트를 빼고는 이야기할 것이 없답니다.
더 확대한 화면입니다.
공덕 오거리를 기점으로 아래쪽에 있는 마포삼성 (도화삼성)이 가장 집값이 비싼편입니다.
중대형으로 구성된 단지인데, 평지에 있고 마포역에서도 아주 가까운 뛰어는 입지를 자랑합니다.
다만 현재 제가 접근하기 어려운 가격이었고, 90년대에 지은 상당히 오래된 아파트
(래미안이 아닌 그냥 삼성아파트) 라는 점에서 제외하고 접근했습니다.
그래서 공덕역 우측에 있는 신공덕 래미안 1,2,3차중에 선택하기로 했고
최종적으로 3차를 선택한것입니다.
이유는, 1차가 가장 전철역에서 가깝고(4분) 가장 큰 단지 (1천세대 이상) 이고,
현재 시세로도 가장 비싸지만, 1차인만큼 가장 오래되었고, 중앙난방이며, 임대주택을 끼고 있었습니다.
또한 구조도 좋지 않은데 이는 추후 실거주시 아쉬운 대목이 될 수 있어서 과감하게 포기했습니다.
게다가 래미안1차라고는 하지만 실제로 등기부상에는 그냥 '삼성아파트'로 되어 있고요.
또한 2차는, 이중 가장 저렴한데 전철역에서 너무 멀고 (10분) 2차보다 더욱 언덕에 있으며,
결정적으로 23평형은 복도식이라는 치명적인 단점으로 역시 바로 포기.
결국 가장 최근에 지었고, 개별난방에, 임대주택이 없으며, 전철역에서 무난한 거리 (400여미터/6분)에
구조가 가장 뛰어나고, 24평임에도 남향이고,
또한 조망권이 받쳐주는 (한강 및 효창공원) 래미안 3차를 선택하게 됩니다.
(물론 단점으로는 세대수가 비교적 작고 약간의 언덕에 있다는 점입니다)
위 시세표는 최근 5월의 국민은행 부동산 시세표입니다.
저의 초기 예상대로 1차와 3차만 오르고 있고 2차는 변함이 없더군요.
아파트 전반이 하락한다고 하지만 이렇듯 오르는 곳은 계속 오릅니다.
유일하게 빨간불 들어와 있는 3차 래미안 24평이 바로 제가 고른곳이라 기쁘더군요^^
37500만원이라고 되어있지만 실제로 가보시면 로얄층은 저 가격에 구입할 수 없습니다.
저는 사실 꼭대기층을 선택했는데, 3차의 경우 꼭대기층이 가장 비쌉니다.
서비스면적으로 다락방을 만들어줬고 천장이 높으며, 조망권이 보장되기 때문인데,
3차를 제외한 1,2차 래미안은 꼭대기 층이 가장 비싸지는 않습니다. (오래전이라 다락방 등이 없거든요)
따라서 유일하게 3차는 탑층이 가장 비싼 로얄층이 되는데 4억을 훌쩍 넘습니다.
일반 로얄층 (15층-19층)도 탑층보다 1천만원 정도는 싸지만 4억정도는 생각해야 합니다.
마포, 그중에서도 공덕역 부근은 끊임없이 오를 것입니다.
다 떨어져도 저렇게 꿋꿋이 오르듯이 가치가 있습니다.
특히 20평대의 소형주택은 교통이 편리하다는 이유로 신혼부부에게 각광을 받기에
결코 가격이 빠지지 않습니다.
저는 통째로 살 돈은 없었으니, 매입가의 절반은 전세를 줘서 해결했습니다만
2년내로 결혼하면 그땐 제가 들어가서 살아야할텐데 과연 언제 결혼을;;;
계속 신공덕 래미안3차의 우수성만 설명한것 같지만
평수에 따라, 거주목적에 따라, 보유금액에 따라 모두 원하는 집이 다를 것입니다.
다만 그동안 쭉 이야기했듯, 자기자본 2억정도로 25평수준의 남향-로얄층 원하면서
투자가치와 실거주를 감안하는 구매층이라면 신공덕3차 (남향동/로얄층)를 노리시는게
가장 뛰어난 전략중에 하나가 될 수 있을것이라 확신합니다.
여태껏 적었던 장단점 외에 많은 변수가 있지만 장점이 단점보다 훨씬 많은 곳이기 때문입니다.
물론 대형평수를 노린다거나 기타 다른 사유가 있으면 다른 지역이나 아파트도 좋지만,
현재로서는 공덕역 부근, 그중에서도 1,3차는 시차를 두고 꾸준히 함께 상승하고 있습니다.
(아현뉴타운에 속해있는, 길건너 공덕래미안도 상당히 오르고 있답니다)
지난주에 등기를 하면서 다시한번 아파트를 둘러보고 왔는데,
3차는 앞으로도 계속 오를 수 있다는 확신을 갖게 되었습니다.
치명적 단점이었던 1차-3차 사이의 할렘가(?)가 재개발이 확정되어 철거를 앞두고 있기때문입니다.
아이파크와 주공아파트가 들어설 이 곳이 정비되면 3차는 매우 큰폭의 상승이 예상됩니다.
다음에 다시 다녀올때는 직접 사진하나 찍어오겠습니다^^
그럼 좋은 투자하시길 바라고,
모든 아파트 주민이 행복해지는 그 날까지,
그리고 현재 아파트를 구입하지 않은 모든 분들도 자기집을 쉽게 구입하는 그날까지
양쪽 모두가 윈윈하는 그날이 오길 바라며,
부동산 구매 히스토리는 여기서 접겠습니다^^
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