부동산 이야기 part II.성산동

부동산 이야기 1부에서 이어지는 글입니다.


구로동 집을 팔고 본격적으로 다른 지역에 대해 분석하기 시작했습니다.
어느 동네가 집값이 오를까 하고 말이죠! ㅎ

결론은 마포/영등포였습니다.
물론 강남이나 용산 등 남들이 다 아는 지역은 제외했습니다. (그만한 돈이 없으니까요^^)

향후 3-5년간 집값이 오를만한곳, 부동산 거품이 걷히더라도 건재할만한 동네를 찾았습니다.
여러 분석을 통해 마포구 성산동과 신공덕동 그리고 영등포구 당산동 등 3개지역으로 압축했습니다.

성산동은 상암동과 붙어있는곳으로서, 월드컵경기장이 바로 성산동에 있습니다.
상암 월드컵경기장으로 알려져있지만 실제로는 성산동에 있답니다.
공덕동이나 신공덕동은 교통의 요지로 알려져있고,
당산동은 9호선 골드 서브웨이의 대표주자로 볼 수 있습니다.

이렇게 3개지역중에 우선 성산동을 분석해보겠습니다.



파란 점선으로 표시된 부분이 공항철도입니다.
인천공항-김포공항-디지털미디어센터-홍대-공덕-서울역으로 이어지는 신공항철도!
여기에 보이는 디지털미디어센터(이하 DMC)가 바로 월드컵경기장/수색역과 연결됩니다.
즉, 성산동/상암동의 직접 수혜주가 될 것이라는 이야기죠.

이 공항철도는 6호선 수색역 및 경의선 성산역과 연결되는 3개 환승역이 됩니다.
실제로는 상암동에 위치하고 있는 역사이지만 성산동 지역에 큰 호재가 될 것입니다.
DMC를 빼놓고 상암/성산동을 논할 수 없을텐데 DMC는 국내에서 3번째 이내로 큰 빌딩이 들어설 곳입니다.
몇년이내에 MBC이전이 확정되었고 CJ그룹이전도 확정적입니다.
디지털 관련 업종 회사들이 몰려들 바로 그 곳, 디지털미디어센터가 위치할 곳입니다.

이에 따라 상암동 월드컵 파크 등의 아파트는 이미 오를대로 올라있고
주변 아파트 시세도 가볍게 볼 수 없습니다.
그런데 제가 주목한곳은 상암동 아파트가 아닌, 바로 붙어있는 성산동 아파트!
성산동 하면 대표적인 아파트가 있습니다.
바로 성산시영아파트.
성산 유원, 성산 선경, 성산 대우아파트로 나뉘어진 성산시영은 수천세대가 모여있는 메머드 단지입니다.
모두 14층 수준의 중층이며 준공된지 21년되었습니다.
월드컵경기장과 붙어있으며 (1분거리) 그만큼 편의시설도 확실합니다.
지하철 1분거리는 물론이고, 홈에버나 CGV도 붙어있습니다.
상암동보다 훨씬 좋은 위치죠.
수색역과도 도보 5분이내이므로 인천공항철도나 경의선과도 사실상 연결되는 지역입니다.
(실제로 지금 상암동은 전철을 이용하기 어렵습니다)



이 도면에서 보듯 성산역이 바로 경의선과 연결됩니다.
수색역 (월드컵경기장)이 인접해있어서 공항철도 및 일반지하철 6호선과도 연결됩니다.
따라서 성산시영아파트 주변은 교통의 요지이자 DMC개발의 직접적 수혜지역이 됩니다.
마포구청도 성산시영아파트 뒷쪽으로 이전합니다.

그런데 이 성산시영아파트에게도 장점과 단점이 있었으니...
장점은 21년된 아파트로서 재건축을 바라볼 수 있다는 것!
단점은 21년된 아파트로서 언제 재건축이 될지 모른다는 것...

서울시 조례에 의해 30년 이상된 아파트에 한 해 재건축이 가능합니다.
따라서 20여년된 성산시영에게는 기회이자 위기인것이죠.
중층아파트로서 성산선경(22평)기준 지분이 12평이 넘으므로 재건축시 나름대로 경쟁력은 있습니다.
그러나 저층아파트가 아닌만큼 약간의 아쉬움은 있고,
비교적 탄탄하게 지어진 곳이라 언제 안전진단을 통과할지 의문입니다.

주변에는 불광찬이 흐르고 하늘공원, 월드컵공원, DMC등 최적의 입지를 자랑하지만
21년된 아파트의 노후화 (난방문제, 구조문제 등)는 추가 상승의 발목을 잡을 수 있습니다.
실제로 Daum카페에 성산시영아파트 주민들의 모임이 있는데
이곳을 돌아다녀보면 이 아파트에서의 불편함을 토로하는 모습이 많이 보여집니다.
대체로 세입자가 많습니다. (투자개념으로 산 사람들이 많으니...)



성산선경의 매매가 추이입니다.
3달간격으로 값이 올랐다가 떨어졌다가 함을 알 수 있습니다.
그러나 작년 10월을 기준으로 대략 1억원정도가 상승했음을 볼 수 있네요.
이는 지금 상투가 될 수 있다고도 판단할 수 있습니다.
오르락 내리락을 반복하다가 어느시점에 크게 상승한것은 기회이자 위기입니다.
심리적으로 오를만큼 올랐다는 느낌을 줄 수도 있는거죠.
실제로 필자가 이 아파트 매수를 위해 돌아다녀본 결과
지난달에는 이 가격보다 1천만원정도 떨어진 가격에 구할 수 있었습니다.
3개월을 주기로 가격이 계속 급등락함을 볼 수 있는데,
이는 역시 재건축 아파트의 시세에 따라 움직인다고 할 수 있습니다.

재건축이 되면 대박이 날 아파트입니다.
지분도 높은편이고 주변환경은 전국에서 둘째가라면 서러울 환경이기 때문이죠.

하지만 그에 대한 기회비용이 너무 큽니다.
앞으로 최소한 9년이상 있어야 재건축에 들어갈 수 있고,
국가 정책적인 특성상 재건축이 그리 쉽지는 않다는 점이 그 이유입니다.

추후에 들어가도 늦지 않을것이라 판단하여 성산시영의 매입을 포기하게 됩니다.

그럼 저는 어느동네, 어느아파트를 선택했을까요?
당산? 공덕?
다음 연재때 말씀드리도록 하죠^^


= 동완짱의 부동산 이야기 다른 글 보기 =
부동산 이야기 1부
부동산 이야기 2부
부동산 이야기 3부
부동산 이야기 4부