간만에 시세표를 봤습니다.



여차저차해서 제가 투자한 아파트인데요.
물론 저는 저기 살고 있지는 않습니다. 돈이 부족해서 전세를 주고 저는 원룸에 살지요^^

국민은행 시세표를 보면 작년에 3억7천5백만원 하던것이 1년 조금 지난 지금 4억5천7백5십만원 하네요.
대략 8천2백만원정도가 올랐다는건데, 절대 금액도 금액이지만 전세를 끼고 구입했으니 수익률이 상당하다는...

게다가 저 국민은행 시세가 비교적 낮게 표기되고 실거래가 보다 보수적일때가 많은데,
실제로도 제가 구입한 가격은 3억8천5백만원이지만
현 시세는 몇주전에 그 동네에 갈 일이 있어서 부동산 앞에 지나가다가 매물표를 보니
제가 보유한 24평형 최고 로얄층 (남향/꼭대기층) 의 시세는 5억을 넘겼더라고요.
.
.
가끔 저에게 메일이나 방명록을 통해 신공덕동 래미안 3차 구입에 관해 여쭤보는 분들이 계신데,
모든 투자는 개인이 리스크를 짊어지고 해야하는것이겠지만
신공덕동 투자는 지금도 결코 늦지 않았을 거라는 이야기를 하고 싶네요.

제가 당시에 선택의 기로에 있던 신공덕동 1차와 3차, 공덕동의 공덕래미안 3차와 4차 등
그 무엇을 선택해도 좋은 선택이었겠지만 수익률로 따지면 최고의 선택이었군요.
특히 로얄층을 선택하는데 있어서는 3차를 선택한것이 굿 초이스! (국민은행 시세표 기준)

지금 저에게 다시 선택을 해달라고 하셔도 신공덕 3차를 추천할 것입니다만
(이유는 너무 길어져서 직접 발품을 팔아보심이^^)
이제는 24평형이 1년만에 1억이 오르는 급등세는 기대하기 어려울지 모르겠습니다.
하지만 서울아파트 평균상승률보다 높고 떨어지지 않을 안정적 수준을 기대한다면 결코 늦은 선택은 아닙니다.
(현 시점에서 개인적으로는 공덕/신공덕 래미안 시리즈의 32평형이 가장 매력적으로 보이긴 하네요.)

마치 부동산 칼럼을 쓰듯이 흘러갔는데,
저에게 물어보지 마시고, 직접 동네에 가보고 다양한 매체를 통해 정보를 접하시라고 하기 위해 글을 남깁니다.
조금만 식견을 가진 분이라면 확~ 돈 냄새가 나실듯.
.
.
여기까지만보면 제가 참 부러운 사람이 될 수도 있겠습니다...만



두둥~
3만3천원에 구입한 하이닉스는 부동산과 똑같이 1년이 지났는데,
오늘자로 거의 반토막이 나버렸네요. ;;;
투자금액이 상당해서 이녀석의 손실은 가슴이 아픕니다. ㅡㅜ
이걸 은행에 넣지 않고 주머니에 가지고만 있었어도 ㅠㅠ
어쨌든 덕분에 저는 현금이 하나도 없는 빈털털이 삶을 살고 있지요.
.
.
그렇다면 신은 저에게 불완전한 능력을 주셨던 것일까요?
아니면,
'달걀을 한 바구니에만 담지 말라'는 포트폴리오 전략을 수행할 만큼의 뛰어난 재능을 주신걸까요.

불행하게도 아니, 행복하게도...어떤것이든 공통점이 있습니다.

팔기전엔 내 돈이 아니다.
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이 글은 부동산 이야기 part III.신공덕동 글에서 이어지는 글입니다.


앞선 글에서 말했듯이 공덕역 주변에 투자하기로 최종 결론을 내리고 주변 단지를 물색했습니다.
그런데 물색이고 뭐고 마포, 아니 공덕은 대부분 래미안이라고 생각하면 됩니다.
삼성물산에서 오래전부터 뛰어들었던 이 지역은 삼성특구이자 래미안특구입니다.

공덕동/신공덕동에만 래미안이 7개가 있습니다. 공덕래미안 1,2,3,4차, 신공덕래미안 1,2,3차 등등.
사실 옛부터 내려오는 말로 래미안을 사면 그 어떤곳이건 가격이 오른다는 말이 있습니다.
실제로 이는 현재까지 틀린적이 없는데, 그만큼 아파트 브랜드가 중요하다는 반증도 됩니다만
삼성물산 래미안 자체가 집값이 떨어질만한 곳이라거나 소형단지 등에는
시공자체를 하지않기 때문입니다.
(그래서 수도권을 제외한 기타 지방도시에는 래미안이 거의 없답니다.)

공덕역으로 가기로 마음먹은만큼 래미안을 선택하는것은 당연한 것이었고
저는 신공덕 래미안 3차로 결론내렸습니다.


공덕역 일대를 보면, 모조리 삼성아파트로 도배가 된 것을 볼 수 있습니다.
간혹 현대아파트 등 다른 아파트가 보이기도 하지만 실질적인 랜드마크는 래미안입니다.
마포에서 삼성아파트를 빼고는 이야기할 것이 없답니다.


더 확대한 화면입니다.
공덕 오거리를 기점으로 아래쪽에 있는 마포삼성 (도화삼성)이 가장 집값이 비싼편입니다.
중대형으로 구성된 단지인데, 평지에 있고 마포역에서도 아주 가까운 뛰어는 입지를 자랑합니다.
다만 현재 제가 접근하기 어려운 가격이었고, 90년대에 지은 상당히 오래된 아파트
(래미안이 아닌 그냥 삼성아파트) 라는 점에서 제외하고 접근했습니다.

그래서 공덕역 우측에 있는 신공덕 래미안 1,2,3차중에 선택하기로 했고
최종적으로 3차를 선택한것입니다.
이유는, 1차가 가장 전철역에서 가깝고(4분) 가장 큰 단지 (1천세대 이상) 이고,
현재 시세로도 가장 비싸지만, 1차인만큼 가장 오래되었고, 중앙난방이며, 임대주택을 끼고 있었습니다.
또한 구조도 좋지 않은데 이는 추후 실거주시 아쉬운 대목이 될 수 있어서 과감하게 포기했습니다.
게다가 래미안1차라고는 하지만 실제로 등기부상에는 그냥 '삼성아파트'로 되어 있고요.

또한 2차는, 이중 가장 저렴한데 전철역에서 너무 멀고 (10분) 2차보다 더욱 언덕에 있으며,
결정적으로 23평형은 복도식이라는 치명적인 단점으로 역시 바로 포기.

결국 가장 최근에 지었고, 개별난방에, 임대주택이 없으며, 전철역에서 무난한 거리 (400여미터/6분)에
구조가 가장 뛰어나고, 24평임에도 남향이고,
또한 조망권이 받쳐주는 (한강 및 효창공원) 래미안 3차를 선택하게 됩니다.
(물론 단점으로는 세대수가 비교적 작고 약간의 언덕에 있다는 점입니다)



위 시세표는 최근 5월의 국민은행 부동산 시세표입니다.
저의 초기 예상대로 1차와 3차만 오르고 있고 2차는 변함이 없더군요.
아파트 전반이 하락한다고 하지만 이렇듯 오르는 곳은 계속 오릅니다.
유일하게 빨간불 들어와 있는 3차 래미안 24평이 바로 제가 고른곳이라 기쁘더군요^^
37500만원이라고 되어있지만 실제로 가보시면 로얄층은 저 가격에 구입할 수 없습니다.

저는 사실 꼭대기층을 선택했는데, 3차의 경우 꼭대기층이 가장 비쌉니다.
서비스면적으로 다락방을 만들어줬고 천장이 높으며, 조망권이 보장되기 때문인데,
3차를 제외한 1,2차 래미안은 꼭대기 층이 가장 비싸지는 않습니다. (오래전이라 다락방 등이 없거든요)
따라서 유일하게 3차는 탑층이 가장 비싼 로얄층이 되는데 4억을 훌쩍 넘습니다.
일반 로얄층 (15층-19층)도 탑층보다 1천만원 정도는 싸지만 4억정도는 생각해야 합니다.


마포, 그중에서도 공덕역 부근은 끊임없이 오를 것입니다.
다 떨어져도 저렇게 꿋꿋이 오르듯이 가치가 있습니다.
특히 20평대의 소형주택은 교통이 편리하다는 이유로 신혼부부에게 각광을 받기에
결코 가격이 빠지지 않습니다.

저는 통째로 살 돈은 없었으니, 매입가의 절반은 전세를 줘서 해결했습니다만
2년내로 결혼하면 그땐 제가 들어가서 살아야할텐데 과연 언제 결혼을;;;

계속 신공덕 래미안3차의 우수성만 설명한것 같지만
평수에 따라, 거주목적에 따라, 보유금액에 따라 모두 원하는 집이 다를 것입니다.
다만 그동안 쭉 이야기했듯, 자기자본 2억정도로 25평수준의 남향-로얄층 원하면서
투자가치와 실거주를 감안하는 구매층이라면 신공덕3차 (남향동/로얄층)를 노리시는게
가장 뛰어난 전략중에 하나가 될 수 있을것이라 확신합니다.
여태껏 적었던 장단점 외에 많은 변수가 있지만 장점이 단점보다 훨씬 많은 곳이기 때문입니다.

물론 대형평수를 노린다거나 기타 다른 사유가 있으면 다른 지역이나 아파트도 좋지만,
현재로서는 공덕역 부근, 그중에서도 1,3차는 시차를 두고 꾸준히 함께 상승하고 있습니다.
(아현뉴타운에 속해있는, 길건너 공덕래미안도 상당히 오르고 있답니다)


지난주에 등기를 하면서 다시한번 아파트를 둘러보고 왔는데,
3차는 앞으로도 계속 오를 수 있다는 확신을 갖게 되었습니다.
치명적 단점이었던 1차-3차 사이의 할렘가(?)가 재개발이 확정되어 철거를 앞두고 있기때문입니다.
아이파크와 주공아파트가 들어설 이 곳이 정비되면 3차는 매우 큰폭의 상승이 예상됩니다.
다음에 다시 다녀올때는 직접 사진하나 찍어오겠습니다^^

그럼 좋은 투자하시길 바라고,
모든 아파트 주민이 행복해지는 그 날까지,
그리고 현재 아파트를 구입하지 않은 모든 분들도 자기집을 쉽게 구입하는 그날까지
양쪽 모두가 윈윈하는 그날이 오길 바라며,
부동산 구매 히스토리는 여기서 접겠습니다^^



= 동완짱의 부동산 이야기 다른 글 보기 =
부동산 이야기 1부
부동산 이야기 2부
부동산 이야기 3부
부동산 이야기 4부

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  1. ㅇㅇ 2020.01.10 12:03  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    동완짱 정말 대단하세요!! 10년도 넘은전에 이미 공덕동을 알아보셨다니.. 동완짱 예측대로 공덕동은 교통의 요지를 넘어 부촌이 되었네요. - 동완짱의 신공덕3차래미안 옆에 2차에 사는 주민 올림-

  2. BlogIcon (Jeff Kim) 2020.01.10 12:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㅎ 우연히 찍어서 맞춘거죠뭐^^ 동네주민 아주 반갑네요! 지나가다 많이 뵈었을 것 같아요.

이 글은 동완짱의 부동산 이야기에서 이어지는 글입니다.
부동산 이야기 1부
부동산 이야기 2부


오랜시간 고민했던 어느동네에 아파트를 투자할 것인가에 대한 것은
결국 공덕동/신공덕동으로 결론이 났습니다.

상암/성산동 vs 당산동 vs 공덕/신공덕동 3곳으로 압축한 상태에서
1회때 연재했듯 성산동 일대에 대한 투자는 보류하는것으로 결정이 났고
당산동과 공덕동의 대결은 의외로 쉽게 교통편의성에서 크게 승패가 갈렸습니다.
학군이나 선호도는 변할 수 있는 가변적인 변수들이지만
교통과 입지는 영구불변으로 남아있기도 합니다.
실제로 한번 깔린 철길은 100년이 넘게 위치 이동을 하지않기도 하죠.

두 지역을 비교해본다면,
당산동은 2009년 개통하는 지하철 9호선 호재가 있는 지역이고
공덕동 일대에는 2009년말 공항철도 / 2009년 하반기 경의선 지하 전철개통 등
2개의 전철이 추가로 개통되는 곳입니다.



점선으로 표시된 것이 2009년말 완공예정인 공항철도 라인입니다.
인천공항-김포공항라인은 지난 3월개통이 되었고,
김포공항-상암-홍대-공덕-서울역은 2010년1월1일부터 운행을 시작합니다.




파란색 라인이 용산-공덕-상암-일산-문산으로 이어지는 경의선 전철라인입니다.
현재의 지상 기찻길을 걷어내고 복선 지하전철 공사를 계속하고 있습니다.
2009년 상반기에 문산-성산까지 개통하고 곧이어 용산까지 들어갑니다


이렇듯 공덕역은 용산역/서울역과 함께 서울 교통의 핵심축입니다.
이 두개의 전철은 이미 공사중에 있고 완공을 앞둔 라인이지만
장기적으로는 2015년 신안산선 (구. 지하철 10호선) 정차역으로도 예정되어 있습니다.


위의 그림은 2007년 3월의 최근 언론보도 기사이며, 하반기에 최종여부를 결정한다고 하는데,
뉴스처럼 사실상 공덕역을 지나갈 수 밖에 없는듯 합니다.

아참, 앞으로 예정된 역을 이야기하지 않더라도
이미 공덕역은 5호선과 6호선이 지나가고 있는 환승역입니다.
도로 또한 막힘이 있긴하지만 마포로/백범로/만리재길등 대형 차로가 지나가고 있는 교통의 요지이며,
여의도까지 2정거장, 도심이나 강남권까지도 매우 빠르게 이동이 가능한 곳입니다.
결국 신안산선 까지 포함하면 지하철이 5개가 환승되는 초특급 환승역이 되는데,
장기노선인 신안산선을 배재한다고 하더라도 우리나라에서는 물론이고
세계에서 전철환승이 가장많이 되는 (4개환승-5호선,6호선,공항철도,경의선 장기적으로 신안산선)
허브역사로 거듭나는 교통의 요지입니다.

그럼 이렇게 지하철이 지나다니는데, 그 윗쪽 지상으로는 뭐가 있냐고요?

이렇게 지하철로변을 따라서 공원이 세워지게 됩니다.
공덕역부터 상암동까지 이어지는 테마 공원이 전철개통과 함께 완공됩니다.
참, 신공덕동에는 우리나라 1호 공원이자 독립공원인
효창공원(효창운동장)이 이미 붙어있다는건 보너스이군요.

그래서 이미 공덕역 주변의 개발은 끝없이 진행되고 있습니다.
지금 공덕역과 연결되는 부지에는 40층짜리 건물 두개가 열심히 올라가고 있습니다.
바로 2009년 입주를 시작하는 "롯데캐슬 프레지던트" 입니다.
한때 청약광풍을 일으키기도 했던 롯데캐슬 프레지던트는 65평-103평의 초대형 평형으로만 이루어진
주상복합 아파트 건물입니다.
지하에는 롯데마트가 예정되어 있으나 롯데백화점이 들어온다는 이야기도 있고,
교통환경영향평가 때문에 다각도로 모색중인것으로 알고 있습니다. 홈에버 출점도 기획중이라더군요.
그밖에 신공덕 브라운스톤이나 주공이 짓는다는 중대형평형 아파트 등등
공덕오거리를 중심으로 개발은 이미 진행중이며 완성단계에 다가서고 있습니다.

그런데 이런 개발보다 더 강력한...
그러니까 향후 3년후 불어올 가장 큰 매머드급 호재는 아현뉴타운입니다.
아현동-공덕동일대를 바꿔놓을 이 프로젝트는 2004년부터 2013년까지 약 10년간 진행되는
서울시 최대의 프로젝트이며, 이미 아현동과 공덕동 주변은 이 때문에
부동산 가격이 크게 오른 상황입니다만 아직 제대로 오르려면 한참 멀었다는게 중론이죠.
공덕동과 붙어있는 용산구의 유턴프로젝트 및 150층 이상의 초고층빌딩 건립도
공덕역과 불과 2킬로 이내에서 벌어지고 있는 일이라는 사실입니다.

공덕역을 중심으로 왼쪽은 아현뉴타운이, 오른쪽은 용산역세권 개발 (150층 빌딩 등)이
이루어지고 있다는 사실을 한 눈에 볼 수 있네요.


부동산 투자의 기본철칙이 몇가지 있는데, 저는 그 중 입지/교통을 가장 우선시 했고
한강에서 2킬로 이내의 입지를 선택하라는 한강투자원칙,
시장이 혼란스러울 경우 도심의 중앙부를 공략하라는 중심투자원칙까지 적용했습니다.
공원 및 자연경관도 마찬가지고요.
당산역 일대에도 상당히 가능성이 있는 곳이지만 위와 같은 이유로 밀려나게 되었네요.

그럼 다음회에는 정확히 어떤 아파트로 결정했느냐에 대한 결론을 내려보겠습니다^^



= 동완짱의 부동산 이야기 다른 글 보기 =
부동산 이야기 1부
부동산 이야기 2부
부동산 이야기 3부
부동산 이야기 4부

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부동산 이야기 1부에서 이어지는 글입니다.


구로동 집을 팔고 본격적으로 다른 지역에 대해 분석하기 시작했습니다.
어느 동네가 집값이 오를까 하고 말이죠! ㅎ

결론은 마포/영등포였습니다.
물론 강남이나 용산 등 남들이 다 아는 지역은 제외했습니다. (그만한 돈이 없으니까요^^)

향후 3-5년간 집값이 오를만한곳, 부동산 거품이 걷히더라도 건재할만한 동네를 찾았습니다.
여러 분석을 통해 마포구 성산동과 신공덕동 그리고 영등포구 당산동 등 3개지역으로 압축했습니다.

성산동은 상암동과 붙어있는곳으로서, 월드컵경기장이 바로 성산동에 있습니다.
상암 월드컵경기장으로 알려져있지만 실제로는 성산동에 있답니다.
공덕동이나 신공덕동은 교통의 요지로 알려져있고,
당산동은 9호선 골드 서브웨이의 대표주자로 볼 수 있습니다.

이렇게 3개지역중에 우선 성산동을 분석해보겠습니다.



파란 점선으로 표시된 부분이 공항철도입니다.
인천공항-김포공항-디지털미디어센터-홍대-공덕-서울역으로 이어지는 신공항철도!
여기에 보이는 디지털미디어센터(이하 DMC)가 바로 월드컵경기장/수색역과 연결됩니다.
즉, 성산동/상암동의 직접 수혜주가 될 것이라는 이야기죠.

이 공항철도는 6호선 수색역 및 경의선 성산역과 연결되는 3개 환승역이 됩니다.
실제로는 상암동에 위치하고 있는 역사이지만 성산동 지역에 큰 호재가 될 것입니다.
DMC를 빼놓고 상암/성산동을 논할 수 없을텐데 DMC는 국내에서 3번째 이내로 큰 빌딩이 들어설 곳입니다.
몇년이내에 MBC이전이 확정되었고 CJ그룹이전도 확정적입니다.
디지털 관련 업종 회사들이 몰려들 바로 그 곳, 디지털미디어센터가 위치할 곳입니다.

이에 따라 상암동 월드컵 파크 등의 아파트는 이미 오를대로 올라있고
주변 아파트 시세도 가볍게 볼 수 없습니다.
그런데 제가 주목한곳은 상암동 아파트가 아닌, 바로 붙어있는 성산동 아파트!
성산동 하면 대표적인 아파트가 있습니다.
바로 성산시영아파트.
성산 유원, 성산 선경, 성산 대우아파트로 나뉘어진 성산시영은 수천세대가 모여있는 메머드 단지입니다.
모두 14층 수준의 중층이며 준공된지 21년되었습니다.
월드컵경기장과 붙어있으며 (1분거리) 그만큼 편의시설도 확실합니다.
지하철 1분거리는 물론이고, 홈에버나 CGV도 붙어있습니다.
상암동보다 훨씬 좋은 위치죠.
수색역과도 도보 5분이내이므로 인천공항철도나 경의선과도 사실상 연결되는 지역입니다.
(실제로 지금 상암동은 전철을 이용하기 어렵습니다)



이 도면에서 보듯 성산역이 바로 경의선과 연결됩니다.
수색역 (월드컵경기장)이 인접해있어서 공항철도 및 일반지하철 6호선과도 연결됩니다.
따라서 성산시영아파트 주변은 교통의 요지이자 DMC개발의 직접적 수혜지역이 됩니다.
마포구청도 성산시영아파트 뒷쪽으로 이전합니다.

그런데 이 성산시영아파트에게도 장점과 단점이 있었으니...
장점은 21년된 아파트로서 재건축을 바라볼 수 있다는 것!
단점은 21년된 아파트로서 언제 재건축이 될지 모른다는 것...

서울시 조례에 의해 30년 이상된 아파트에 한 해 재건축이 가능합니다.
따라서 20여년된 성산시영에게는 기회이자 위기인것이죠.
중층아파트로서 성산선경(22평)기준 지분이 12평이 넘으므로 재건축시 나름대로 경쟁력은 있습니다.
그러나 저층아파트가 아닌만큼 약간의 아쉬움은 있고,
비교적 탄탄하게 지어진 곳이라 언제 안전진단을 통과할지 의문입니다.

주변에는 불광찬이 흐르고 하늘공원, 월드컵공원, DMC등 최적의 입지를 자랑하지만
21년된 아파트의 노후화 (난방문제, 구조문제 등)는 추가 상승의 발목을 잡을 수 있습니다.
실제로 Daum카페에 성산시영아파트 주민들의 모임이 있는데
이곳을 돌아다녀보면 이 아파트에서의 불편함을 토로하는 모습이 많이 보여집니다.
대체로 세입자가 많습니다. (투자개념으로 산 사람들이 많으니...)



성산선경의 매매가 추이입니다.
3달간격으로 값이 올랐다가 떨어졌다가 함을 알 수 있습니다.
그러나 작년 10월을 기준으로 대략 1억원정도가 상승했음을 볼 수 있네요.
이는 지금 상투가 될 수 있다고도 판단할 수 있습니다.
오르락 내리락을 반복하다가 어느시점에 크게 상승한것은 기회이자 위기입니다.
심리적으로 오를만큼 올랐다는 느낌을 줄 수도 있는거죠.
실제로 필자가 이 아파트 매수를 위해 돌아다녀본 결과
지난달에는 이 가격보다 1천만원정도 떨어진 가격에 구할 수 있었습니다.
3개월을 주기로 가격이 계속 급등락함을 볼 수 있는데,
이는 역시 재건축 아파트의 시세에 따라 움직인다고 할 수 있습니다.

재건축이 되면 대박이 날 아파트입니다.
지분도 높은편이고 주변환경은 전국에서 둘째가라면 서러울 환경이기 때문이죠.

하지만 그에 대한 기회비용이 너무 큽니다.
앞으로 최소한 9년이상 있어야 재건축에 들어갈 수 있고,
국가 정책적인 특성상 재건축이 그리 쉽지는 않다는 점이 그 이유입니다.

추후에 들어가도 늦지 않을것이라 판단하여 성산시영의 매입을 포기하게 됩니다.

그럼 저는 어느동네, 어느아파트를 선택했을까요?
당산? 공덕?
다음 연재때 말씀드리도록 하죠^^


= 동완짱의 부동산 이야기 다른 글 보기 =
부동산 이야기 1부
부동산 이야기 2부
부동산 이야기 3부
부동산 이야기 4부

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  1. BlogIcon 인돌 2007.04.02 16:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부자동완.
    집들이는!

얼마전, 딱 3년간 보유했던 구로현대아파트를 매각했습니다.
이사를 가고싶기도 했고, 투자를 다른곳에 하고 싶기도 했지만
3년이면 양도세가 비과세되는 시점이라 과감하게 결심했습니다.

구로현대아파트는 도림천변에 위치한, 2호선 대림역에서 구로디지털단지역을 지나가는
철도변에 위치하고 있습니다. 디지털단지의 초입이기도 하지요.

가격이 많이 상승하지는 않아도, 또한 지상철때문에 조금은 시끄럽긴해도,
바로 옆에 이마트가 있고 지하철역이 가깝고 중형단지 (약600세대)라서 살기는 참 좋은 아파트입니다.

3년전에 23평 로얄층으로 1억4천-1억5천사이의 가격대에 구매를 했었는데
그간 하나도 안오르더니, 작년 아파트 광풍을 타고 어쩔 수 없이(?) 따라 올랐답니다.
애초부터 투자 목적은 크지 않았었기에 별 감흥은 없었습니다만
어쨌든 3년간 35%이상의 수익을 가져다주긴 했습니다. (대략 2억선에 매각했다는 이야기죠)

이렇게 5천만원대 수익이라면 무진장 적게 오른게 아니냐고 하겠지만,
최초 가격이 싸다보니 35%이상 올라도 이 정도 밖에 안되는거죠.

당시에 함께 물망에 올렸던 구로 래미안 22평은 3억 이상 무난히 갑니다,
뭐 그땐 2억 초반에 구입이 가능했었으니, 1억이상은 올라서 이 지역 최고 상승율을 보였더군요.
그때 조금 무리해서라도 래미안을 샀어야 하는 아쉬움이 있습니다.

그래서 결심했습니다!
이번엔 투자 (투기는 아님 ㅋ) 목적의 부동산으로 구입을 해보자...라고!

이후, 부동산을 팔고 다시 구입하기까지 연구한 자료를 기록해두려합니다.
우선 구로동 이야기부터 해봐야겠습니다.



지도에 보이듯, 구로현대 아파트는 2호선 지상철로 및 도림천을 따라 일렬로 서 있습니다.
대림역에서 구로디지털단지역으로 지하철을 타고 가다보면 쉽게 보이는 곳이죠.

아파트는 92년인가 완공했으므로 15년정도 된 아파트네요.
도색을 새로 해서 좋아보이지만 속은 그렇지 않고요^^
그래도 당시에 잘 나가던 현대산업개발 (아이파크)이 지은거라 꽤나 안정적입니다.

또한 지도처럼, 현대아파트는 영서초등/중학교와 붙어있습니다.
아니., 어찌보면 단지 안에 학교가 있답니다.
그래서 초등학교 자녀를 둔 가구라면 꽤나 훌륭한 입지조건이죠. 단지안에 학교가 있으니^^
그렇기에 전세값은 매매가 대비 60%이상에 이르기도 합니다.
1억5천할때 전세가 1억했으니까요.
장점이라면 엘리베이터는 매우 협소한 편이지만 나름 CCTV도 있어서 안전합니다.

다만 이 지역의 가장 큰 악재는 계속 말씀드리는 철로변입니다.
2호선이 도림천 덕분에 지상으로 다니다보니 시끄럽습니다.
뭐 안쪽에 있는 동은 덜 시끄럽고, 철로 앞의 동이라고 해도 현관문을 닫으면
소음이 거의 안들립니다만 여름에 현관문을 열어둔다면 제법 시끄럽죠.
전 세대가 복도식이고 40평대 이상이 없다는것도 큰 단점입니다.
도림천은 비가 올때만 물이 흐르는 건천이라 여름엔 날파리도 많습니다.

뒷쪽에 래미안은 1천세대이상의 대단지에 브랜드가 좋아서 계속 상승중입니다.
다만, 부동산을 알아보다가 들은 소문으로는 구로 래미안이,
삼성 래미안 중에 가장 나쁘다 라는 루머를 들었는데
무슨 근거인지는 모르겠습니다. 이미 보유중인 분들이나 구입하실 분들은 이런 루머에
너무 걱정을 하실 필요는 없을듯합니다.

근처의 두산아파트도 엄청난 대단지이지만 임대주택이 제법 끼고 있는 단지라
장기적인 상승에 악영향을 주리라 봅니다.
이화우성, 보람, 럭키아파트, 신구로현대아파트 등도 특별한 모멘텀은 없을거라 보지만,
그나마 대림역 0분!! 거리에 있는 럭키아파트는 교통편만 따지면 정말 극상품이라
장기적으로 리모델링이나 재건축에 들어가고 대림역세권이 발전한다면
이 지역에서 최고의 발전가능성이 있는 아파트라고 생각합니다.

지역분석
이 지역 (대림역-구로디지털단지역)자체는 꽤 살기가 좋습니다.
이마트도 바로 앞이지만 최고의 노선인 2호선과 대림역2-7호선을 동시에 끼고 있어서
서울 시내 어디든 쉽게 간다는 것이죠.
걸어서 15분 거리에 마리오 아울렛 패션타운도 있고요.
하지만 구로 라는 낙후된 이미지와 도림천, 지상철인 2호선이 아쉬울 따름이죠.
디지털단지의 엄청난 발전으로 앞으로 계속 좋아질거라 보지만
그 끝이 언제인지는 아무도 모릅니다.
아직 구로디지털단지를 구로공단이라 부르는 분들이 많을만큼
이러한 이미지는 자식세대까지는 이어진다고 봐야합니다.
따라서 단기투자자라면 구로동은 피하는것이 좋습니다.
실수요자라면 충분히 접근해볼만한 곳이기도 하고요. (제가 3년전에 실수요자로 매수했었죠;;;)

위에 언급한 아파트들을 제외하고는 아파트촌이 형성되지는 않았습니다.
새로 분양되는 곳들이나 최근 입주가 된 곳이 있긴하지만
어차피 저 범주내에 속한다고 보시면 됩니다.

이렇듯 구로래미안이 주도하는 구로동의 아파트는 당분간 계속 래미안이
랜드마크 역할을 할것입니다만 얼마나 끌고갈지는 미지수인 상황입니다.

특히 투자를 목적으로 접근하기에는 다소 어려움이 있습니다.
디지털단지에 업체와 직원이 꽉꽉 들어찬다고 해도, 개인적인 의견으로는
집값 큰폭의 상승보다는 주변 오피스텔 전세값만 올리는 형국이 되리라봅니다.
그렇기에 투자보다는 실수요적인 측면으로 접근하시길 권해드립니다.

그럼 다음시간에는 제가 구입시 고려했던 아파트들에 대한 분석을 해보도록하죠^^



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