얼마전, 딱 3년간 보유했던 구로현대아파트를 매각했습니다.
이사를 가고싶기도 했고, 투자를 다른곳에 하고 싶기도 했지만
3년이면 양도세가 비과세되는 시점이라 과감하게 결심했습니다.
구로현대아파트는 도림천변에 위치한, 2호선 대림역에서 구로디지털단지역을 지나가는
철도변에 위치하고 있습니다. 디지털단지의 초입이기도 하지요.
가격이 많이 상승하지는 않아도, 또한 지상철때문에 조금은 시끄럽긴해도,
바로 옆에 이마트가 있고 지하철역이 가깝고 중형단지 (약600세대)라서 살기는 참 좋은 아파트입니다.
3년전에 23평 로얄층으로 1억4천-1억5천사이의 가격대에 구매를 했었는데
그간 하나도 안오르더니, 작년 아파트 광풍을 타고 어쩔 수 없이(?) 따라 올랐답니다.
애초부터 투자 목적은 크지 않았었기에 별 감흥은 없었습니다만
어쨌든 3년간 35%이상의 수익을 가져다주긴 했습니다. (대략 2억선에 매각했다는 이야기죠)
이렇게 5천만원대 수익이라면 무진장 적게 오른게 아니냐고 하겠지만,
최초 가격이 싸다보니 35%이상 올라도 이 정도 밖에 안되는거죠.
당시에 함께 물망에 올렸던 구로 래미안 22평은 3억 이상 무난히 갑니다,
뭐 그땐 2억 초반에 구입이 가능했었으니, 1억이상은 올라서 이 지역 최고 상승율을 보였더군요.
그때 조금 무리해서라도 래미안을 샀어야 하는 아쉬움이 있습니다.
그래서 결심했습니다!
이번엔 투자 (투기는 아님 ㅋ) 목적의 부동산으로 구입을 해보자...라고!
이후, 부동산을 팔고 다시 구입하기까지 연구한 자료를 기록해두려합니다.
우선 구로동 이야기부터 해봐야겠습니다.
지도에 보이듯, 구로현대 아파트는 2호선 지상철로 및 도림천을 따라 일렬로 서 있습니다.
대림역에서 구로디지털단지역으로 지하철을 타고 가다보면 쉽게 보이는 곳이죠.
아파트는 92년인가 완공했으므로 15년정도 된 아파트네요.
도색을 새로 해서 좋아보이지만 속은 그렇지 않고요^^
그래도 당시에 잘 나가던 현대산업개발 (아이파크)이 지은거라 꽤나 안정적입니다.
또한 지도처럼, 현대아파트는 영서초등/중학교와 붙어있습니다.
아니., 어찌보면 단지 안에 학교가 있답니다.
그래서 초등학교 자녀를 둔 가구라면 꽤나 훌륭한 입지조건이죠. 단지안에 학교가 있으니^^
그렇기에 전세값은 매매가 대비 60%이상에 이르기도 합니다.
1억5천할때 전세가 1억했으니까요.
장점이라면 엘리베이터는 매우 협소한 편이지만 나름 CCTV도 있어서 안전합니다.
다만 이 지역의 가장 큰 악재는 계속 말씀드리는 철로변입니다.
2호선이 도림천 덕분에 지상으로 다니다보니 시끄럽습니다.
뭐 안쪽에 있는 동은 덜 시끄럽고, 철로 앞의 동이라고 해도 현관문을 닫으면
소음이 거의 안들립니다만 여름에 현관문을 열어둔다면 제법 시끄럽죠.
전 세대가 복도식이고 40평대 이상이 없다는것도 큰 단점입니다.
도림천은 비가 올때만 물이 흐르는 건천이라 여름엔 날파리도 많습니다.
뒷쪽에 래미안은 1천세대이상의 대단지에 브랜드가 좋아서 계속 상승중입니다.
다만, 부동산을 알아보다가 들은 소문으로는 구로 래미안이,
삼성 래미안 중에 가장 나쁘다 라는 루머를 들었는데
무슨 근거인지는 모르겠습니다. 이미 보유중인 분들이나 구입하실 분들은 이런 루머에
너무 걱정을 하실 필요는 없을듯합니다.
근처의 두산아파트도 엄청난 대단지이지만 임대주택이 제법 끼고 있는 단지라
장기적인 상승에 악영향을 주리라 봅니다.
이화우성, 보람, 럭키아파트, 신구로현대아파트 등도 특별한 모멘텀은 없을거라 보지만,
그나마 대림역 0분!! 거리에 있는 럭키아파트는 교통편만 따지면 정말 극상품이라
장기적으로 리모델링이나 재건축에 들어가고 대림역세권이 발전한다면
이 지역에서 최고의 발전가능성이 있는 아파트라고 생각합니다.
지역분석이 지역 (대림역-구로디지털단지역)자체는 꽤 살기가 좋습니다.
이마트도 바로 앞이지만 최고의 노선인 2호선과 대림역2-7호선을 동시에 끼고 있어서
서울 시내 어디든 쉽게 간다는 것이죠.
걸어서 15분 거리에 마리오 아울렛 패션타운도 있고요.
하지만 구로 라는 낙후된 이미지와 도림천, 지상철인 2호선이 아쉬울 따름이죠.
디지털단지의 엄청난 발전으로 앞으로 계속 좋아질거라 보지만
그 끝이 언제인지는 아무도 모릅니다.
아직 구로디지털단지를 구로공단이라 부르는 분들이 많을만큼
이러한 이미지는 자식세대까지는 이어진다고 봐야합니다.
따라서 단기투자자라면 구로동은 피하는것이 좋습니다.
실수요자라면 충분히 접근해볼만한 곳이기도 하고요. (제가 3년전에 실수요자로 매수했었죠;;;)
위에 언급한 아파트들을 제외하고는 아파트촌이 형성되지는 않았습니다.
새로 분양되는 곳들이나 최근 입주가 된 곳이 있긴하지만
어차피 저 범주내에 속한다고 보시면 됩니다.
이렇듯 구로래미안이 주도하는 구로동의 아파트는 당분간 계속 래미안이
랜드마크 역할을 할것입니다만 얼마나 끌고갈지는 미지수인 상황입니다.
특히 투자를 목적으로 접근하기에는 다소 어려움이 있습니다.
디지털단지에 업체와 직원이 꽉꽉 들어찬다고 해도, 개인적인 의견으로는
집값 큰폭의 상승보다는 주변 오피스텔 전세값만 올리는 형국이 되리라봅니다.
그렇기에 투자보다는 실수요적인 측면으로 접근하시길 권해드립니다.
그럼 다음시간에는 제가 구입시 고려했던 아파트들에 대한 분석을 해보도록하죠^^
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